Nhu cầu BĐS ở UK đang thay đổi trong bối cảnh tỷ lệ sở hữu nhà ngày càng giảm và thay đổi lối sống.
Thay cho mô típ “mua để nắm giữ” truyền thống, nhu cầu BĐS dân cư đang dần chuyển đổi theo xu hướng mua để cho thuê và hướng đến một nhóm đối tượng nhân khẩu học cụ thể. Do đó, nhu cầu về vốn đang thay đổi để hỗ trợ các loại hình phát triển này và điều này sẽ khiến các nhà đầu tư xem xét các cách thức tiếp cận thị trường mới.
Trong nhiều năm qua, phương pháp tiếp cận điển hình vào việc đầu tư BĐS là thông qua các khoản đầu tư dài hạn hơn. Mặc dù cách tiếp cận này đã từng rất hiệu quả với nhiều nhà đầu tư, nhưng một thị trường đã được đánh giá cao đồng nghĩa với việc cơ hội tăng giá hiện đang khá hạn chế. Thay vào đó, các nhà đầu tư nên tìm cách vận hành bất động sản thông qua các cơ hội vay ngắn hạn, được sử dụng để cấp vốn cho việc phát triển hoặc tái phát triển các tòa nhà tại những khu vực thích hợp của thị trường. Bằng cách xem các khoản đầu tư BĐS là các tài sản hoạt động, các nhà đầu tư có thể tiếp cận cơ hội thị trường đang phát triển để tận dụng tiềm năng nhận được lợi nhuận lớn hơn trong dài hạn.
Nguyên nhân thị trường BĐS UK đang thay đổi
Tỷ lệ sở hữu nhà của những người trẻ đã sụt giảm mạnh trong vòng 30 năm trở lại đây. Năm 1991, 67% những người từ 25 đến 34 tuổi sở hữu nhà, tỷ lệ này là 36% vào năm 2014. Trong khi đó, phân khúc thuê nhà tư nhân đã tăng hơn gấp đôi từ năm 1980 đến năm 2014. Đây không hẳn là một hiện tượng chỉ xảy ra ở UK. Ở Hoa Kỳ, tỷ lệ sở hữu nhà đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng hơn 5 thập kỷ vào năm 2016.
Sự sụt giảm về quyền sở hữu nhà là do các tác động kinh tế theo chu kỳ cũng như xu hướng cơ cấu dài hạn. Trong những năm hậu khủng hoảng tài chính thế giới kể từ 2008, các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn đã làm giảm khả năng huy động nguồn lực tài chính với những người mua nhà lần đầu, vì lãi suất thấp và nguồn cung hạn chế đã giúp giá nhà luôn duy trì mở mức cao, càng gây thêm khó khăn cho việc sở hữu nhà. Trong khi các thế hệ trước (vào những năm 1980 – 1990) được hưởng lợi từ những chính sách mua nhà ngay thì các thế hệ tương lai lại phải đối mặt với hậu quả của xu hướng giảm nguồn cung nhà ở xã hội. Đơn giản là nguồn cung không theo kịp nhu cầu và điều này đã dẫn đến sự thiếu hụt ước tính gần 100 nghìn căn hộ ở UK mỗi năm.
Áp lực kinh tế là những yếu tố quan trọng góp phần làm giảm tỷ lệ sở hữu nhà, đặc biệt là đối với những người thuộc thế hệ millennials, bên cạnh đó, sự thay đổi lối sống về lâu dài cũng có tác động không nhỏ. Cách mọi người làm việc hiện nay ít gò bó và khuôn khổ hơn so với trước đây, và có vẻ như mọi người ngày càng không thích việc bị kìm hãm bởi các cam kết dài hạn. Cùng với sự ra đời của nền kinh tế Gig (nền kinh tế mà mọi người thường làm việc bán thời gian hoặc tạm thời, và các công ty có xu hướng thuê những người làm việc độc lập và tự do thay vì tuyển nhân viên toàn thời gian), số lượng người tự làm chủ và tự doanh và lao động hợp đồng ngày càng tăng trong vòng 20 năm vừa qua, cho thấy sự cơ động và linh hoạt hơn của thị trường lao động.
Đã có những dấu hiệu cho thấy sự thay đổi về lối sống đã và đang tác động đến phân khúc BĐS thương mại. Hội Liên hiệp Ngành BĐS UK đã ghi nhận sự tăng trưởng nhanh chóng về số lượng các nhà cung cấp văn phòng dịch vụ và không gian làm việc chung trong năm 2017, thể hiện nhu cầu đối với nguồn cung BĐS linh hoạt ngày càng tăng. Nhìn chung, thời hạn thuê BĐS thương mại đã được rút ngắn một cách đáng kể. Hiện tại, thời hạn thuê BĐS trung bình vào khoảng 7,5 năm, trong khi thời hạn thuê BĐS đã từng đạt giá trị cao nhất là 25 năm vào năm 1980.
Nhiều hợp đồng thuê mới đã bao gồm thêm nhiều điều khoản vi phạm hợp đồng, một dấu hiệu khác cho thấy nhu cầu tăng tính linh hoạt của người thuê. Lĩnh vực BĐS bán lẻ chịu tác động mạnh mẽ nhất, do lượng khách đến các trung tâm ngày càng giảm và xu hướng chuyển dịch sang bán lẻ trực tuyến. Thật vậy, khảo sát RICS trong Quý 2 cho thấy nhu cầu sử dụng BĐS trong lĩnh vực bán lẻ giảm, tỷ lệ trống cao hơn, giá thuê không đổi và sụt giảm và kỳ vọng giá trị vốn âm trong vòng 12 tháng tới.
Mặc dù vậy, bắt kịp xu thế thay đổi trong cả phân khúc BĐS dân cư và BĐS thương mại, nhiều cơ hội mới vẫn đang mở ra khi các nhà phát triển BĐS dần điều chỉnh các dự án của họ để đáp ứng các yếu tố về kinh tế và sự thay đổi về lối sống. Trên thực tế, thị trường đang ghi nhận nhiều sáng tạo mới trong việc phát triển BĐS.
Xu hướng co-living vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cá nhân
‘Co-living’ là một phân khúc đang thu hút sự quan tâm đặc biệt và có tiềm năng tăng trưởng tốt trong tương lai. Tại thời điểm này, xu hướng phát triển co-living chủ yếu tập trung ở Luân Đôn, phục vụ cho lối sống năng động hơn của những chuyên gia trẻ tuổi. Các dự án co-living mang lại sự tiện lợi của việc chi phí đã bao gồm mọi thứ, từ tiền thuê nhà đến các hóa đơn điện nước, đến các dịch vụ như dọn dẹp và lệ phí thành viên phòng gym. Xu hướng này đã phát triển với tốc độ nhanh hơn ở Hoa Kỳ và bằng chứng là nó được phổ biến rộng rãi ở các khu vực đô thị như New York và Oakland, California.
Ngoài ưu điểm tiện lợi, kiểu sắp xếp cuộc sống này còn kết hợp những lợi ích của cảm giác được là một phần của cộng đồng mà vẫn mang lại sự riêng tư cho từng cá nhân. Cư dân có không gian sinh hoạt chung, nhưng họ cũng có thể lui về căn hộ riêng đầy đủ tiện nghi của mình. Đây là một lựa chọn hấp dẫn cho những người trẻ tuổi, đặc biệt là khi một cuộc khảo sát quốc gia cho thấy những người từ 16 đến 34 tuổi đang cảm thấy cô đơn hơn những thế hệ lớn tuổi.
Bên cạnh đó, những loại hình phát triển mới này không chỉ tạo những cơ hội đầu tư tiềm năng cho các nhà đầu tư. Những khu chung cư và các dự án với mục đích cho thuê khác cũng có thể mang lại lợi ích kinh tế lớn hơn có thể rất hữu ích cho những khu vực đô thị đang gặp khó khăn ở UK. Trên thực tế, xu hướng co-living giúp phát triển nhiều cộng đồng một cách nhanh chóng và do đó, có khả năng kích thích nhu cầu đối với các loại hình kinh doanh dịch vụ như quán bar và nhà hàng vì nhiều cư dân thường muốn ở gần các tiện nghi. Một số chính quyền địa phương đang tiến hành các sáng kiến để cố gắng hồi sinh các khu vực trung tâm đô thị chủ yếu dựa trên ý tưởng các ‘trung tâm cộng đồng’ thông qua các thư viện được hiện đại hóa, các cơ sở giải trí và các sự kiện cộng đồng. Thông qua việc tập trung vào cộng đồng, co-living phù hợp với cách tiếp cận này để tái tạo trung tâm đô thị và có thể giúp thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, thúc đẩy nhu cầu đối với các văn phòng trống và các cơ sở bán lẻ.
Nhà đầu tư có thể làm gì để tận dụng cơ hội?
Các nhà đầu tư có thể tiếp cận các loại hình BĐS cho thuê có mục đích này thông qua việc tài trợ phát triển hoặc các khoản vay bắc cầu, được đảm bảo bởi các tài sản cơ bản và tạo ra lợi tức cao hơn so với trái phiếu chính phủ hay trái phiếu doanh nghiệp UK (lợi tức ròng thường dao động từ 5 đến 8%/năm). Cùng với việc các ngân hàng và các hiệp hội xây dựng rút lui khỏi hoạt động cho vay trong những năm hậu khủng hoảng tài chính, thị trường này đang ngày càng mang lại những cơ hội lớn khi các nhà phát triển tìm cách tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
Mặc dù vẫn đang ở giai đoạn đầu của tiến trình phát triển, bất động sản để vận hành là một cách tiếp cận hợp lý, hiện đại để hưởng lợi từ việc thị trường BĐS UK đang phát triển và thay đổi.
Comentários